Quel avant-contrat signer pour votre première acquisition immobilière ?

L’avant-contrat n’est pas une simple formalité : c’est par ce document que le vendeur et l’acheteur se mettent d’accord sur le bien vendu et sur le prix. On confond souvent les deux types d’avant-contrat, et pour cause : ils se ressemblent beaucoup. Cependant l’acquéreur n’est pas soumis aux mêmes obligations dans un cas ou dans l’autre.

À quoi nous engage une promesse de vente ?

En signant la promesse de vente, c’est le propriétaire du bien qui promet unilatéralement au futur acquéreur de lui vendre le bien à un prix donné. Il s’interdit de vendre le bien à un tiers ou de changer d’avis sur la vente pendant un certain délai, que l’on fixe le plus souvent à 2 ou 3 mois.

De son côté, le futur acquéreur garde le choix d’acquérir ou pas le bien immobilier, mais pour compenser, il remet au vendeur une somme représentant le plus souvent 10% du prix total de la vente, l’indemnité d’immobilisation.

Le plus souvent, la promesse contient une clause suspensive, c’est-à-dire que le contrat est maintenu seulement à condition que l’acquéreur obtienne un financement. Sinon, il récupère les 10% versés et est libéré de toute obligation. Cependant si l’acquéreur renonce à son acquisition pour une autre raison, les 10% reviennent définitivement au propriétaire.

La promesse de vente doit être enregistrée par le futur acquéreur sous 10 jours, ce qui lui coûtera 125 €, ou bien être signée devant notaire.

Si la condition suspensive est réalisée et l’acquéreur accepte le contrat, cela lance un délai de rétractation de 10 jours : c’est une période de réflexion pendant laquelle il peut renoncer à la vente et se faire reverser les 10% d’indemnité. À l’issue de ce délai, on peut signer le contrat de vente définitif : les 10% déjà réglés seront déduits du prix de vente total.

À quoi nous engage un compromis de vente ?

Le compromis de vente est un contrat par lequel le propriétaire comme le futur acquéreur s’engagent l’un envers l’autre à réaliser la vente. C’est pourquoi on l’appelle parfois promesse synallagmatique (réciproque) de vente. Au moment de la signature, la vente est déjà considérée juridiquement comme réalisée.

L’acquéreur remet en guise de dépôt de garantie une somme s’élevant à 5 ou 10% du prix total. Il peut également bénéficier d’une condition suspensive relative à l’obtention d’un financement. Il aura un délai de réflexion de 10 jours pendant lesquels il pourra se rétracter de la vente et récupérer son dépôt de garantie. Cependant les deux parties ont l’obligation de signer : si l’une d’elle change d’avis, l’autre peut faire constater la vente par le juge et demander le paiement de dommages-intérêts en dédommagement.

Pour éviter le recours au juge, le compromis de vente peut inclure une « clause de dédit » ou une « clause pénale », prévoyant les conditions de rétractation ou le paiement d’une contrepartie si le contrat n’est pas respecté.

Promesse de vente : points forts et points faibles

À première vue, la promesse de vente laisse toute liberté au futur acquéreur, qui a l’option de concrétiser ou non la vente. Cependant cette liberté a un prix : il peut perdre les 10% d’indemnité versées. Et il lui faudra verser dans tous les cas les 125 € d’enregistrement.

Pour le propriétaire, la promesse est une situation très aléatoire puisqu’il n’a pas l’assurance que la vente se fera, mais il ne peut pas proposer son bien à une tierce personne pendant un certain délai.

Compromis de vente : les points forts et points faibles

Signer un compromis de vente peut offrir l’assurance que la vente sera réalisée, car il a déjà valeur de vente définitive. Les deux parties sont engagées et peuvent agir en justice pour forcer l’autre à respecter ses engagements voire obtenir des dommages-intérêts.

Par conséquent, la seule possibilité pour être libéré de ses obligations est de prévoir dans le contrat même une clause de dédit. Mais concrètement, lorsqu’on en arrive à l’exécution forcée du contrat devant les tribunaux, la procédure reste longue et incertaine – si par exemple l’acquéreur ne dispose pas du financement nécessaire.

Quel avantage à avoir recours à un notaire ?

Même si ce n’est pas obligatoire, faire préparer l’avant-contrat par un notaire permet de bénéficier de son expertise pour rédiger des clauses adaptées aux deux parties. Et signer l’avant-contrat en sa présence renforce sa valeur juridique.